Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с положениями этого закона, земельные участки в садовых некоммерческих товариществах будут подразделяться на два вида.

  1. Садовый земельный участок. Предназначен для отдыха граждан с правом ведения сада, огорода и с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
  2. Огородный земельный участок. Предназначен для отдыха граждан с правом ведения сада, огорода и с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая.

Исходя из этого, строить садовый или жилой дом с 1 января 2019 года станет возможным только на садовых земельных участках! Говоря о максимальных размерах дома, следует обратиться к Правилам застройки и землепользования, регламентирующим следующие требования к размерам жилого дома:

  • предельно допустимый коэффициент застройки земельного участка (обычно около 20%);
  • максимальное количество этажей (обычно не более трех).

Исходя из этих значений, можно рассчитать, что для участка 12 соток максимальная разрешенная площадь дома составляет не более 720 кв. метров, а для участка 6 соток – не более 360 кв. метров.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Отвечает руководитель отдела кадастра ООО «Кадастровые системы» Дмитрий Богданов:

В соответствии с действующим законодательством, в садоводческих товариществах разрешено строительство жилых строений без права регистрации (прописки). Высота таких зданий не может превышать три этажа. Площадь возводимого здания не нормируется, однако при строительстве следует соблюдать требования правил землепользования, установленной на территории застройки и строительных правил. Эти документы регулируют различные нормативные отступы от границ участков, заборов, дорог, расстояния между домами и хозяйственными постройками, а также площадь застройки участка и высотность объекта. При планировании строительства здания в СНТ рекомендуется также ознакомиться с внутренними правилами, которые могут быть установлены в конкретном садовом товариществе.

Для строительства жилого строения не требуется получать разрешение на строительство и на последующий ввод в эксплуатацию. Оформление таких домов происходит в упрощенном порядке на основании составленной и заверенной собственником участка декларации, которая включается в состав технического плана, подготавливаемого кадастровым инженером.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

С 2006 года по 1 марта 2018 года в России действовала «дачная амнистия». Она позволяла узаконить постройки на дачном участке без разрешения на строительство дома в СНТ, на основе техпаспорта и прав собственности. Упрощённая процедура оформления действовала на протяжении почти 12 лет и два раза продлевалась.

Но более 35 % домов остаются не внесенными в Единый Государственный Реестр. В 2019 году меняются правила строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома на территории Садовых некоммерческих товариществ.

Что можно построить на участке в СНТ

Небольшая дача в садовом товариществе

Основное различие в правовом статусе домов, построенных на территории населённых пунктов и садоводческих товариществ в том, что у последних нет адреса. В нём нельзя прописаться.

На участке СНТ можно возводить жилые постройки, подсобные помещения. Но чтобы дом был признан постоянным местом проживания и получил адрес, необходимо пройти оформление.

Существуют правила для возведения садовых жилых домов, они должны:

  1. Соответствовать правилам и нормам, принятым на общем собрании товарищества.
  2. Участки выделяются для ведения возделывания и выращивания огородных растений, садовых деревьев, поэтому жилой дом должен занимать треть от всей площади.
  3. От дома до межи расстояние должно быть не менее 3 метров.

    Существующие нормы расстояний при застройки СНТ

  4. Чтобы перевести дом в жилой фонд нужно подвести электричество, отопление, нужна отдельная кухня.
  5. Высотность строений не должна превышать 3 этажей.
  6. Учитывать нормы пожарной безопасности:
  • расстояние между домами, выстроенными из мало воспламеняющихся материалов (кирпич, шлакоблок, пеноблок, металл) — 6 метров;
  • между деревянными постройками — 15 метров;
  • смешанный вариант (дерево + мало горючие материалы — 10 метров).


Эти нормы могут корректироваться в зависимости от региона, регулироваться уставом дачного товарищества. Смотрите в видео о правилах застройки участка в СНТ.

Нужно ли получать разрешение на строительство

С 1 марта 2018 года нужно получить разрешение на строительство частного дома, точно по такой схеме, как и на индивидуальное жилищное строительство в населённых пунктах.

На нашем сайте можете скачать бланк разрешения на строительство.

Бланк разрешения на строительство в СНТ

Чтобы построить здание некоммерческого назначения, то есть жилой дом, нужна карта межевания участков с обозначенными границами, и общий план участков в садоводстве.

Планировка и карта межевания участков в садовом товариществе

Межевание выполняют кадастровые частные и государственные службы. От владельца участка потребуется точный план конкретного участка с проектом жилых построек.

Так выглядит описание месторасположения земельного участка

Нужны следующие документы:

  • удостоверяющие личность (паспорт);
  • право собственности на земельный участок;
  • общий план СНТ с границами участка;
  • кадастровый номер и паспорт участка.

    Образец кадастрового паспорта участка

Для оформления индивидуального жилищного строительства и получения прописки нужно пройти две процедуры.

При наличии кадастрового паспорта строение вносится на карту земельного участка, в базу данных GPS координат, ЕГРН (единый реестр недвижимости).
Для этого нужно собрать пакет документов, пройти утверждённую процедуру регистрации. До 2017 года, при «дачной амнистии», процедура введения в эксплуатацию и регистрации проводилась по упрощённой схеме, без разрешения на строительства.

Что делать с домами, построенными ранее

С 2018 года для владельцев жилых домов в СНТ необходимо получить разрешение на строительство дома по правилам Градостроительного кодекса. Если кто-то не успел это сделать до марта 2018 года, владельцы должны, по новым правилам, в числе прочих документов, представить разрешение на строительство.

Но как поступить с домами, возведёнными в садоводстве ранее без разрешительного документа, а их требуют органы регистрации для оформления кадастрового паспорта на дом.

Образец кадастрового паспорта на дом

Возникает правовая коллизия, внутреннее предписание ЕГРН требует наличие документа, а получить его уже невозможно. Дом построен без разрешения, а сроки «дачной амнистии» истекли. В этом случае вопрос рассматривается в суде. В большей части процессов, вопрос решается положительно для домовладельцев, так как это не противоречит интересам государства. После оформления домостроения в правовом поле, оно облагается налогом на недвижимость, в добавок к земельному.

Смотрите в видео как оформить дом, если он уже был построен ранее.

Наказание за несоблюдение норм закона

В 2019 году постройки без разрешения не вводятся в эксплуатацию, считаются самостроем. Частный дом, не зарегистрированный в ЕГРН, не имеющий кадастрового номера, паспорта в правовом поле не существует. При возникновении спорных вопросов с соседями, к примеру, по межеванию, претензий со стороны административных органов в судебном порядке стройку могут вызнать незаконной, препятствовать возведению здания.

Если в суде частный дом признан несоответствующим нормативам, не законным, то его могут снести.
Совершать юридические действия, дарить, передать по наследству, продать дом невозможно, так как нет официальных документов, подтверждающих его существование.

Даже если ситуация не возникнет критическая ситуация, не узаконенное строение предполагают обложить налогами в 5-6 раз превышающими оплаты зарегистрированных в Едином Реестре домов.

Получение разрешения на строительство дома в СНТ в 2019 году — обязательный этап строительства. Оформление полного пакета документов на строение защитит имущество в правовом поле, позволит совершать с ним юридические действия. Прежде чем построить обратитесь за консультацией к юристу, в государственные органы регистрации, чтобы узнать нюансы процесса оформления.

Как построить дом в СНТ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *