Понятия состава земель населенных пунктов и зонирования территорий

Земли населенных пунктов, в сравнении с остальными землями, занимают сравнительно небольшую площадь, но при этом именно на этих землях проживает большая часть населения. Кроме того, в состав земель населенных пунктов входят:

  • земли, на которых расположены военные объекты;
  • земли, которые отнесены к жилым территориям;
  • земли, на которых расположены производственные объекты;
  • земли, на которых расположены инженерные объекты;
  • земли, использующиеся для сельскохозяйственных нужд;
  • земли особого назначения;
  • земли, на которых расположены общественно-деловые объекты.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) представляет собой объемный свод правил и документации, которые разрабатываются на уровне муниципалитета. Именно за счет вышеназванных правил разрабатываются, определяются и разграничиваются территории конкретного муниципального района.

Под сельскохозяйственные нужды обычно отводится не менее 30% всех земель при условии, что земля является пригодной для окультуривания и использования по прямому назначению. Для жилого фонда обычно выделяется около 30 — 40% всех земель муниципалитета, а остальное в равной степени распределяется между остальными объектами.

Градостроительная документация подразумевает создание индивидуального градостроительного регламента для каждой зоны в муниципальном районе. К примеру, если создается абсолютно новый поселок, то в градостроительной документации будет указано не только наименование и принадлежность земель, их размер, расположение и кадастровые номера, но и будет прилагаться технический план всего поселка, где четко прописано, как именно будут соседствовать земли.

При этом стоит учитывать, что градостроительная документация разрабатывается для каждого участка отдельно, но для находящихся на одной территории она будет единой.

К примеру, на несколько стоящих рядом жилых объектов будет приходиться один-два общественно-деловых или промышленных. При этом при грамотном и рациональном зонировании территорий муниципалитет обычно выступает за то, чтобы рядом с промышленными объектами, которые могут причинить вред жителям, находились жилые территории на значительном расстоянии.

Однако не всегда такой подход дает результаты, поскольку инфраструктура быстро развивается, а пустующие участки земли неопределенного характера не прибавляют новому населенному пункту веса. Да и градостроительный регламент не подразумевает наличия неопределенных участков при зонировании территории.

Особенности границы территориальных зон

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ градостроительный регламент подразумевает, что у каждой территории должны быть четкие границы после зонирования. Так, к примеру, при определении участка как жилого, устанавливаются четкие границы данного участка, которые не должны пересекать границы объекта другой принадлежности.

Например, жилые участки не могут пересекать промышленные и наоборот, поскольку это будет противоречить действующему законодательству, нарушать границы, установленные в порядке действующих нормативно-правовых актов.

При этом не стоит путать два понятия: границы территории жилого участка земли и частные границы участка.

Правила землепользования и застройки подразумевают, что первое понятие – это большой, не разделенный на частные участок земли, который отведен для застройки жилыми домами. Второе же понятие – это частная собственность лица, который выкупил часть этого большого земельного участка для себя.

Градостроительный регламент утверждает:

  • виды участков, разделенных по территориальным зонам.
  • требования и рекомендации для сохранения объектов культуры, природных зон, находящихся под охраной, а также остальных объектов, которые подлежат защите государства по действующему законодательству;
  • документацию, согласно которой будут развиваться муниципальные образования в дальнейшем;
  • цели, с которыми используются участки, насколько это соответствует их изначальному и законному назначению.

А также данный регламент допускает возможность сочетания различных объектов (по их принадлежности после зонирования) между собой.

Градостроительный регламент не может быть установлен в отношении участков земли, отведенных под лесной фонд, а также для водных объектов, стратегических, военных, секретных, охраняемых государством согласно различным нормативно-правовым актам.

Правила землепользования и застройки подразумевают, что участки земли, на которые не могут быть составлены градостроительные регламенты, четко устанавливаются органами федеральной исполнительной власти и ее представителей, органами местного самоуправления и их представителями, органами исполнительной власти конкретного субъекта. Разработка градостроительной документации осуществляется строго в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Порядок зонирования территорий

Правила землепользования и застройки – это не разновидность градостроительной документации. Это разработанный на уровне муниципалитета план и правила, согласно которым определяется принадлежность земельных участков после их создания, изменения или купли-продажи.

К примеру, организация, выкупив жилой земельный участок, может ходатайствовать о том, чтобы перевести его в разряд общественно-деловых или промышленных. Вынесение решения возложено на муниципалитет, который вправе как удовлетворить такое ходатайство, так и отказать.

Зонирование территорий муниципалитета подразумевает следующие действия:

  • разработка правил землепользования и застройки;
  • разделение участков земли в соответствии с нуждами муниципального района (при наличии слишком большого объема промышленных земель и земель сельскохозяйственного назначения введение в муниципалитет жилого фонда обосновано, например);
  • присвоение каждому участку своего целевого назначения.

Согласно действующему земельному законодательству для участков, которые находятся на одной территории и имеют один статус (например, жилого фонда), разрабатывается единый градостроительный регламент. Именно поэтому чаще всего при зонировании территорий учитывают и этот аспект. В результате чего жилые участки находятся рядом с жилыми, промышленные с промышленными и т.д.

Несоответствующее использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости с градостроительным регламентом территориальных зон

Градостроительный регламент, как часть градостроительной документации, подразумевает четкое описание того, к какой именно целевой принадлежности относится земельный участок. Если он обозначен, как жилой, то использовать его можно только в целях постройки жилых домой (как частных, так и многоквартирных).

Нередко на практике встречаются ситуации, когда земельный участок, отведенный под жилые нужды, используется собственниками с другими целями. Например, для постройки и открытия магазина, конторы и любого другого нежилого объекта.

В этом случае есть два пути:

  • Обратиться в муниципалитет для ходатайства о смене целевой принадлежности участка. Решение выносится исключительно на усмотрение муниципалитета и существующих нормативно-правовых актов, которые или подтверждают возможность смены фонда (из жилого в промышленный), или запрещают такой шаг.
  • Снести построенный объект, оплатить штраф, который будет обязательно возложен в ходе административной проверки, или же понести другое наказание, которое предусмотрено действующим законодательство.

При несоответствующем использовании земельного участка и при согласии муниципалитета на перевод его под ту целевую принадлежность, с которой он сейчас эксплуатируется, градостроительный регламент составляется заново.

При этом изменения могут коснуться нескольких объектов сразу, если из жилого массива участок переходит в разряд промышленных или общественно-деловых. В этом случае разрабатываются новые регламенты градостроительной документации: для нового целевого участка и для старого жилого фонда.

21. Зонирование территории населенных пунктов

Вся территория населенных пунктов разделена на соответствующие зоны:

  • Жилая

  • Производственная

  • Санитарная

  • Рекреационная

  • Природоохранная

  • Заповедная и др.

Размещение каждой зоны в пределах населенного пункта производится с учетом определенных условий и требований. Одним из главных условий зонирования территории является разработка территориальных планов, использование земель в городах и других населенных пунктах, туда включаются характеристики и соотношение земель по категориям, наличие и выполнение генеральных планов, оценку существующего и перспективного использования земельных ресурсов с точки зрения развития отраслей городского хозяйства.

Зонирование земельной территории имеет свои особенности и каждый вид такого зонирования имеет свою специфику и направление использовании, поэтому зонирование земельной территории может включать:

1) зонирование по природно-климатическим условиям

2) зонирование по природно-хозяйственному использованию земель

3)зонирование с целью проведения земельно-оценочных работ

4) зонирование территории по разрядам для цели налогообложения

5) зонирование территории для размещения и функционирования народного хозяйства

6) природоохранное зонирование и др.

Целью установления и закрепления границ земельных участков является передача их и прочно связанного с ними имущества в населенных пунктах в собственность или аренду для последующей регистрации, налогообложения, осуществления других сделок с землей. При этом решаются следующие задачи:

1) установление границ сложившихся земельных участков с закрепленными на них объектами недвижимости

2) формирование новых земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости в черте застройки населенных пунктов

Установление границ землепользований производится как на застроенных, так и на подлежащих застройке территориях в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки поселений, а также другими документами территориального развития.

При межевании объектов должны соблюдаться правила:

1) границы и площадь земельных участков переданных в собственность или аренду не должны изменяться

2) в границы земельных участков должны включаться все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним при обеспечении доступа ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры

3)при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами

4) при межевании территории населенных пунктов проводится выделение структурных планировочных единиц – зон, районов, микрорайонов, с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций, а также границ существующих и новых участков с объектами недвижимости.

Межевание включает подготовительные работы (сбор заявок, материалов и документов, их изучение и обработка), зонирование, районирование, выделение кварталов, согласование границ со всеми физическими и юридическими владельцами и установление границ в натуре.

Границы земельных участков, зон, районов, микрорайонов устанавливают по красным линиям, осям проездов и другим границам, поэтому к плану межевания прилагаются:

  1. акты согласования границ использования зон, районов, микрорайонов, кварталов.

  2. каталог координат границ землепользований и других образований

  3. перечень сервитутов

  4. пояснительная записка.

План межевания утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков в натуре, закрепление их межевыми знаками и регистрация в установленном порядке.

Виды и состав территориальных зон

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

  • жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
  • общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
  • производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
  • сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
  • рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
  • зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
  • зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
  • иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Территориальные зоны

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *